Veel mensen hebben overwaarde, waar ze toegang tot krijgen bij de verkoop van hun huis. Maar hoe werkt het verkopen van een huis met overwaarde eigenlijk? In deze blog leggen we uit wat overwaarde is, wat er gebeurt met de overwaarde na de verkoop van je huis, en welke mogelijkheden je hebt als het gaat om het kopen van een nieuw huis of je overwaarde laten uitbetalen op je bankrekening.

Overwaarde huis na verkoop

Er komt een moment dat je als huiseigenaar nadenkt over het verkopen van je huis. Misschien wil je verhuizen naar een andere koopwoning, of ga je huren in een seniorenwoning of verzorgingstehuis.

Op het moment dat je jouw huis verkoopt komt je overwaarde vrij. Je hebt overwaarde als je huis meer waard is dan de resterende hypotheekschuld. Dat betekent dat wanneer je jouw huis verkoopt, en de volledige hypotheek aflost, je een bedrag overhoudt. Het bedrag dat je overhoudt is de overwaarde.

Dit werkt als volgt:

1. Je verkoopt je huis voor een bepaald bedrag, dit is de verkoopwaarde.
2. De notaris vraagt een aflosnota op bij jouw hypotheekverstrekker.
3. Op het moment van de transactie ondertekenen de verkopende partij en de kopende partij de koopakte bij de notaris, voor het overdragen van het huis.
4. Wanneer dit gebeurt is dan lost de notaris jouw hypotheek voor je af.
5. Het geld wat overblijft is jouw overwaarde. Dit wordt door de notaris overgemaakt naar jouw bankrekening. En dit kan een heel groot bedrag zijn!

Als je doorstroomt naar een ander koophuis dan kun je er ook voor kiezen om je hypotheek mee te nemen in plaats van af te lossen. Voor het meenemen van je hypotheek moet je ook langs de notaris. Je krijgt namelijk een nieuwe hypotheekakte waarin je nieuwe huis staat vermeld.

Belasting op overwaarde

De Belastingdienst telt de waarde van het huis waarin je woont niet mee in je vermogen in Box 3. Maar na de verkoop van je huis komt je overwaarde vrij en ontvang je dit op je bankrekening. Dit kan bepaalde gevolgen hebben voor je belastingen. Daarbij zijn een paar dingen belangrijk.

• Je betaalt geen eenmalige inkomstenbelasting over vrijgekomen overwaarde wanneer je dit op je bankrekening ontvangt.
• Zodra de overwaarde op je bankrekening staat dan wordt het wel gezien als vermogen. Inkomsten uit vermogen vallen in Box 3, belastbaar inkomen uit sparen en beleggingen. Op dat moment worden bepaalde belastingregels van toepassing, afhankelijk van wat je doet met de overwaarde.

Optie 1: Overwaarde meenemen naar een nieuw koophuis

In dit geval kies je ervoor de overwaarde te gebruiken om een nieuw huis te kopen en mogelijk te verbouwen. Het is daarbij slim om dit te doen in hetzelfde kalenderjaar als dat je de overwaarde op je bankrekening hebt gekregen. Als het bedrag op 1 januari van het volgende jaar niet op je rekening staat, dan valt dit niet onder je vermogen in Box 3.

Als je jouw overwaarde volledig gebruikt om een nieuw huis te kopen verandert er niets aan je hypotheekrenteaftrek. Let op: dit geldt alleen voor een huis waar je zelf in gaat wonen, niet voor een eventueel beleggingspand.

Optie 2: Overwaarde op spaarrekening laten staan, uitgeven of beleggen

In dit geval kies er ervoor de overwaarde niet mee te nemen naar een nieuwe koopwoning. Je laat het bijvoorbeeld op je spaarrekening staan, geeft het uit, of gaat het beleggen.

Op het moment dat je hiervoor kiest dan wordt de overwaarde gezien als onderdeel van je vermogen. Spaargeld en beleggingen vallen namelijk in Box 3. Als je op 1 januari van het volgende kalenderjaar het geld in Box 3 hebt staan, dan moet je hier mogelijk vermogensrendementsheffing over betalen. Op de website van de belastingdienst kun je zien wat er voor jouw situatie geldt. Uiteraard kun je ook bij een financieel adviseur terecht met jouw vragen.

Daarnaast zijn er specifieke regels met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek wanneer je ervoor kiest om binnen 3 jaar een nieuw huis te kopen zonder gebruik te maken van de overwaarde. In dit geval heb je niet het recht op volledige hypotheekrenteaftrek voor de gehele hypotheek. Het deel van de hypotheek dat gelijk is aan de overwaarde van jouw huis, valt buiten de hypotheekrenteaftrek.

💡 Rekenvoorbeeld

Na de verkoop van je huis heb je € 50.000 overwaarde. Dat laat je uitbetalen op je spaarrekening en gebruik je niet voor het kopen of verbouwen van een nieuw huis. Je koopt na een jaar een nieuw huis van € 400.000. Je hebt nu recht op hypotheekrenteaftrek over een hypotheek van maximaal € 350.000.

Voordat je overwaarde opneemt is het belangrijk om je te laten adviseren door een hypotheekadviseur. Die kijkt welke oplossing het beste bij jouw persoonlijke situatie past. Ook kan een hypotheekadviseur je precies uitleggen welke belastingregels er voor jouw specifieke situatie gelden.

Financieel advies

De overwaarde van je huis kan een waardevolle financiële bron zijn na de verkoop. Of je nu een nieuw huis wilt kopen of gaat huren, het is essentieel om te begrijpen wat je kunt doen met deze overwaarde en welke mogelijke gevolgen eraan verbonden zijn. Het is altijd verstandig om financieel advies in te winnen en te kijken naar je persoonlijke doelen en financiële situatie. Op die manier kun je de beste beslissing nemen over hoe je de overwaarde van je huis kunt gebruiken.

P.s. Heb je overwaarde maar wil je jouw huis niet verkopen? In dit artikel hebben we uitgelegd hoe overwaarde opnemen werkt zonder het verkopen van je huis.